VALUE-ADD · СЦЕНАРИЙ B
Помогаем купить объект с потенциалом улучшений, проверить ограничения и составить план ремонта. После работ пересчитываем стратегию продажи или аренды по фактической экономике.
Стратегия начинается не с прогноза рынка, а с подтверждённой цены входа. Проверяем дисконт к релевантным аналогам и устраняем конкретные причины, из-за которых объект теряет цену или ликвидность.
Ремонт не заменяет юридическую и техническую проверку: до старта изучаем права, ограничения condomínio, инженерное состояние и полную стоимость работ.
ДВА ТИПА УЛУЧШЕНИЙ
До работ согласовываем перечень улучшений, бюджет, резерв и точки принятия решений. В план входят только изменения с подтверждённой гипотезой: ожидаемая добавленная стоимость должна превышать вложения с учётом расходов и ограничений. После завершения обновляем модель продажи и аренды.
CAPITAL-INTENSIVE
Для объектов, которые можно перевести из класса C в класс B, работы затрагивают планировку, инженерные системы и функциональность пространства. Их включают в смету, только когда модель показывает прирост цены выхода выше стоимости работ.
CAPITAL-LIGHT
Иногда ликвидность повышают без капитального вмешательства: объект становится понятнее целевому покупателю или арендатору и быстрее выходит на рынок. Даже лёгкие улучшения проходят тот же тест: ожидаемая добавленная стоимость должна превышать вложенный R$1.
ПОД КАПОТОМ
До сметы проверяют, какие изменения допустимы, нужно ли согласование condomínio и как оформляются работы, влияющие на планировку или инженерные сети.
Работы ведут проверенные бригады по повторяемому процессу: объём, график, смета, резерв и контрольные точки определяют до старта.
Инвестор получает еженедельные фото- и видеоотчёты, статус бюджета и перечень решений, для которых нужно согласование.
УЧЕБНАЯ МОДЕЛЬ
Пример показывает логику расчёта до налогов, расходов на сделку, финансирования и периода владения: прирост цены после обновления должен превышать бюджет работ, иначе такой апгрейд не включают в сценарий.
Покупка
R$ 600 000Подтверждённый дисконт к сопоставимому рынку: 20%Бюджет работ
R$ 80 000Ремонт и обновление актива по утверждённой смете.Продажа после обновления
R$ 850 000Ориентир по рынку обновлённого актива.СЦЕНАРИЙ B
Для первого разбора достаточно описать объект или критерии поиска. Затем определяем, есть ли пространство для Value-Add после всех расходов и ограничений.