Арбитраж
Покупка по цене ниже подтверждённой справедливой стоимости и последующий выход после устранения причины дисконта. Это не гарантия прибыли.
Справочник по недвижимости и инвестициям в Бразилии
Рабочие определения терминов о покупке, проверке и управлении недвижимостью в Бразилии.
Value-Add
Создание дополнительной стоимости через ремонт, перепланировку, меблировку или изменение позиционирования объекта.
Хоумстейджинг
Подготовка недвижимости к продаже или аренде: расстановка мебели, свет, декор, устранение визуальных недостатков и профессиональная съёмка. Цель — сделать объект понятнее целевому покупателю или арендатору, а не скрыть технические или юридические риски.
Стабилизация
Перевод объекта в предсказуемый рабочий режим: аренда, обслуживание, контроль расходов и регулярная отчётность.
Turnkey Management
Управление объектом под ключ: подготовка квартиры к сдаче, вывод на рынок, работа с арендаторами, текущие задачи, платежи и отчётность. Инвестор согласовывает ключевые параметры, а оператор ведёт ежедневные процессы на месте.
Сорсинг
Системный поиск и первичный отбор объектов, соответствующих критериям сделки.
Due Diligence
Комплексная юридическая, финансовая, техническая и имущественная проверка (аудит) до принятия решения о сделке для выявления скрытых рисков.
Day 1 Protection
Запас прочности, который появляется в день покупки, когда подтверждённая полная стоимость входа ниже обоснованной текущей рыночной стоимости. Он снижает чувствительность сделки к ошибке оценки или движению рынка, но не гарантирует защиту от всех рисков.
CAPEX
Capital Expenditure (Капитальные затраты): расходы на ремонт, инженерные работы, меблировку и другие улучшения объекта, повышающие его рыночную стоимость.
OPEX
Operational Expenditure (Операционные затраты): регулярные расходы на управление, обслуживание, коммунальные платежи и налоги, необходимые для функционирования объекта.
Exit
Сценарий выхода из инвестиции: продажа, перевод в аренду, удержание или другой согласованный вариант.
Дистресс-сделка
Сделка, в которой продавцу требуется ликвидность или быстрый выход. Причина срочности не заменяет проверку объекта, документов и полной стоимости входа.
Cessão de direitos
Уступка прав по договору: прежний покупатель передаёт свою позицию новому. Возможность и порядок зависят от договора и согласия необходимых сторон.
Matrícula
Реестр объекта в бразильском Registro de Imóveis. Уникальный регистрационный номер, в котором проверяют описание объекта, зарегистрированные права и записи.
Edital
Официальный документ аукциона с условиями торгов: описание объекта, стартовая цена, порядок оплаты, сроки и обязанности покупателя.
Ônus
Обременение или отметка, которая может влиять на права, порядок перехода или стоимость сделки. Её последствия проверяются по документам конкретного объекта.
ITBI
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (Налог на передачу недвижимости). Муниципальный налог, правила, база и сроки уплаты которого зависят от муниципалитета.
IPTU
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (Налог на городскую недвижимость). Ежегодный муниципальный налог, его размер и задолженность относятся к финансовой проверке объекта.
Cartório
Нотариальная или регистрационная служба. Для недвижимости важен Registro de Imóveis, где фиксируются права и регистрационные действия (Matrícula).
Condomínio
Управление кондоминиумом и связанные с ним регулярные платежи. Размер, статус оплаты и возможные обязательства проверяются отдельно.
Leilão judicial
Судебная продажа имущества по процедуре исполнительного производства. Условия определяются материалами дела, edital (извещением) и применимым порядком.
Leilão extrajudicial
Внесудебная продажа, которая может проводиться, например, при реализации заложенного имущества. Условия процедуры проверяются по документам и закону.
SPV
Special Purpose Vehicle (Специальная проектная компания): отдельное юридическое лицо, создаваемое для владения активом или реализации одной сделки с целью изоляции рисков.
KYC
Know Your Customer (Знай своего клиента): обязательная процедура проверки личности, бенефициаров и источника средств, которую проводят банки и контрагенты.
AML
Anti-Money Laundering (Противодействие отмыванию денег): комплекс внутренних политик и процедур, направленных на выявление и предотвращение легализации преступных доходов.
ROI
Return on Investment (Рентабельность инвестиций): финансовый показатель, отражающий отношение чистой прибыли от проекта к общей сумме инвестированных средств.
IRR
Internal Rate of Return (Внутренняя норма доходности): годовая процентная ставка, при которой чистая приведенная стоимость (NPV) всех денежных потоков по проекту равна нулю.
ARV
After Repair Value (Стоимость после ремонта): прогнозируемая рыночная стоимость объекта недвижимости после проведения всех запланированных работ по реконструкции и улучшению.
Эскроу
Специальный банковский счет для временного хранения средств инвестора до момента выполнения всех условий сделки купли-продажи, гарантирующий безопасность расчетов.