FAQ
Часто задаваемые вопросы наших инвесторов
Ответы даны краткие. Возможно расхождение с реальными условиями. Детали по каждому вопросу уточните в чате.
1. Кто владеет объектом и деньгами на каждом этапе?
До сделки структура владения, банковский контур и права инвестора фиксируются в договорных документах. Для крупных сделок может рассматриваться отдельная SPV.
2. Как подтверждается дисконт к рынку?
Сравниваем объект с релевантными аналогами, учитываем состояние, ликвидность, расходы и срок реализации. Одной рекламной цены недостаточно.
3. Кто проводит Due Diligence?
Нужна юридическая, имущественная, техническая и финансовая проверка. Состав исполнителей и ответственность закрепляются для конкретной сделки.
4. Покупаете ли вы объекты на аукционах?
Аукцион может быть одним из источников. Перед решением отдельно проверяем титул, владение, долги, сроки и полную стоимость входа.
5. Какие расходы входят в экономику?
Цена покупки, ITBI, Cartório, проверка, брокер, юристы, ремонт, меблировка, condomínio, IPTU, страхование, простой и налоги показываются отдельными строками.
6. Как инвестор контролирует ремонт?
До запуска согласуются смета, резерв, лимиты перерасхода, график и формат отчётности. Подтверждающие документы должны быть доступны инвестору.
7. Как устроено управление арендой?
Модель аренды, проверка арендатора, расходы, задержки платежей и текущий ремонт определяются до запуска. Чистый поток считаем после операционных расходов.
8. Что, если объект не продастся в срок?
Модель проверяет несколько сценариев: корректировка цены, аренда, удержание или иной допустимый выход. Решение не должно держаться на одном прогнозе.
9. Как учитываются налоги и отчётность?
Налоги в Бразилии и в стране налогового резидентства инвестора анализируются отдельно с квалифицированными специалистами. Личные налоги не включаются в маркетинговую доходность.
10. Как устроена комиссия команды?
Все фиксированные и процентные комиссии должны быть раскрыты с базой расчёта, получателем и моментом оплаты до подписания документов.
11. Как проходит KYC и проверка источника средств?
До приёма средств проверяется состав документов, бенефициары и источник капитала. Требования зависят от маршрута платежа и конкретной структуры.
12. Можно ли использовать криптоактивы?
Юридическая квалификация, KYC/AML, курс конвертации, комиссии и документы по переводу определяются до операции. Возможность зависит от провайдеров и требований банка.
13. Как вводится капитал в Бразилию?
Маршрут платежа, назначение, сроки, комиссии и подтверждающие документы согласуются до перевода. Неподходящий маршрут не заменяется импровизацией.
14. Есть ли эскроу и двойной контроль?
Необходимость эскроу, порядок раскрытия средств, право подписи и внешнего контроля определяются структурой конкретной сделки.
15. Какие решения инвестор утверждает?
Продажа, залог, существенный CAPEX, займы, изменение оператора и сделки с аффилированными лицами должны иметь понятный порядок согласования.
16. Как управляются конфликты интересов?
Связанные подрядчики, комиссии и условия работы раскрываются до решения. Для критичных операций предусматривается отдельное одобрение.
17. Какие резервы заложены в модель?
Модель должна учитывать резерв на CAPEX, задержки сроков, вакансию, рост расходов и снижение цены. Размер резерва зависит от объекта.
18. Какие страховки возможны?
Недвижимость, ремонт, ответственность и аренда оцениваются отдельно. Покрытие, франшизы и выгодоприобретатель раскрываются в документах сделки.
19. Как определяется цена продажи?
Решение опирается на обновлённую оценку, ликвидность, расходы и согласованные параметры выхода. Не на единственную витринную цену.
20. Можно ли выйти досрочно?
Досрочный выход зависит от формы владения, права преимущественной покупки, оценки доли и ликвидности. Механика описывается до входа.
21. Как часто приходит отчётность?
Формат и периодичность отчётов закрепляются для сделки. В них могут быть статус объекта, платежи, расходы, ремонт и ключевые риски.
22. Что происходит при задержке регистрации?
Порядок хранения денег, сроки исправления, ответственность сторон и выход из сделки должны быть прописаны до закрытия.
23. Как проверяются подрядчики?
Смотрим опыт, договорные условия, техническую компетенцию, гарантии, страховки и историю претензий в объёме, применимом к задаче.
24. Есть ли поддержка с ВНЖ?
Инвестиционная и миграционная задача рассматриваются отдельно. Требования, суммы и допустимая структура проверяются на дату конкретного кейса.
25. Какие риски вы моделируете?
Как минимум: снижение стоимости, задержка продажи или регистрации, CAPEX выше плана, вакансия, правовые и операционные риски.