Стоит ли покупать недвижимость за границей: плюсы и минусы в 2025 году

2 ноября 2025 г.

Автор: Михаил Радченко

Покупка недвижимости за рубежом перестала быть экзотикой или привилегией миллионеров. В 2025 году это стратегический инструмент для сохранения капитала, получения дополнительного дохода и обеспечения мобильности. Однако такая инвестиция требует тщательного анализа, понимания рисков и знания особенностей различных рынков.

Решение о покупке квартиры или дома за границей — это не просто эмоциональный порыв "хочу домик на берегу моря". Это серьезное финансовое решение, которое влияет на налоговую нагрузку, легализацию статуса, возможности для семьи и долгосрочную финансовую стратегию. Разберем все "за" и "против" такого шага.

Зачем покупают недвижимость за границей

Прежде чем анализировать преимущества и недостатки, важно понять, какие цели преследуют покупатели зарубежной недвижимости. От цели зависит выбор страны, типа объекта и стратегии инвестирования.

Сохранение и приумножение капитала

Рынки недвижимости с потенциалом роста позволяют не просто сохранить вложенные средства, но и значительно увеличить их стоимость при перепродаже. Недвижимость защищает от инфляции и девальвации национальной валюты, становясь надежным активом в периоды экономической нестабильности.

Диверсификация инвестиционного портфеля

Финансовые консультанты не рекомендуют "класть все яйца в одну корзину". Размещение части средств в ценные бумаги, другой части в драгоценные металлы и вложение в зарубежную недвижимость снижает риск потерять все из-за непредвиденных обстоятельств на одном из рынков.

Получение ВНЖ или гражданства

Многие страны предлагают программы "золотой визы" — вид на жительство или даже гражданство при покупке недвижимости на определенную сумму. Это открывает доступ к качественному образованию, медицине, свободному передвижению и новым возможностям для бизнеса.

Пассивный доход от аренды

Зарубежная квартира не только радует глаз, но и приносит стабильный доход от сдачи в аренду. В туристических регионах доходность может достигать 8-15% годовых, что значительно превышает банковские депозиты.

Место для отдыха и проживания

Возможность проводить отпуск и каникулы за границей в любое время года, не переживая о наличии свободного номера в отеле, — веская причина для покупки. Многие семьи рассматривают зарубежную недвижимость как "запасной аэродром" на случай необходимости переезда.

Преимущества покупки недвижимости за границей

1. Защита активов

В условиях геополитической нестабильности и экономических потрясений недвижимость в другой юрисдикции становится страховкой. Даже если в одной стране возникают проблемы, активы в другой остаются защищенными.

Физический актив сложно заморозить или конфисковать по сравнению с банковскими счетами. Недвижимость регистрируется на имя владельца в государственном реестре и защищена местным законодательством.

2. Стабильный рост стоимости

Недвижимость в развивающихся регионах и популярных туристических направлениях демонстрирует устойчивый рост цен. В ОАЭ средняя цена квадратного метра с 2022 по 2025 год выросла умеренно — с $1150 до $1330, что говорит о здоровом, сбалансированном росте без перегрева.

Европейская недвижимость исторически дорожает на 3-7% ежегодно, обеспечивая защиту от инфляции и дополнительный прирост капитала.

3. Доход от аренды

Сдача недвижимости в аренду создает пассивный денежный поток в иностранной валюте. В популярных направлениях доходность достигает 3-5% годовых от долгосрочной аренды и 12-15% от краткосрочной.

Туристические зоны обеспечивают высокую загрузку в сезон. Курортные города, столицы и университетские центры имеют стабильный спрос на жилье круглый год.

4. Налоговые преимущества

Некоторые юрисдикции предлагают выгодные налоговые условия. В ОАЭ отсутствует налог на доход от аренды и прирост капитала при продаже. В Испании действует закон Бэкхема, позволяющий первые шесть лет платить налоги по фиксированной ставке 24% вместо прогрессивной до 47%.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между странами помогают оптимизировать налоговую нагрузку легальными методами.

5. Путь к легализации

Программа глобального резидентства позволяет получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость в различных странах. Это не только легальный статус, но и доступ к образованию, медицине, безвизовым путешествиям.

Многие государства предлагают путь от ВНЖ к ПМЖ и гражданству через 3-10 лет проживания. Второй паспорт расширяет возможности для бизнеса и путешествий.

6. Качество жизни

Зарубежная недвижимость часто располагается в регионах с благоприятным климатом, чистой экологией, развитой инфраструктурой. Это улучшает качество жизни, способствует здоровью и долголетию.

Доступ к международным школам, университетам, современной медицине — важные факторы для семей с детьми.

7. Валютная диверсификация

Владение активами в разных валютах защищает от девальвации. Если рубль слабеет к доллару или евро, стоимость зарубежной недвижимости в пересчете на рубли автоматически растет.

8. Юридическая прозрачность

В странах с понятной правовой системой, таких как ОАЭ и Грузия, иностранец может оформить жилье в полную собственность без посредников, схем или ограничений. Права собственника защищены законом и судебной системой.

Недостатки и риски покупки недвижимости за границей

1. Высокие дополнительные расходы

Кроме стоимости объекта необходимо учитывать налоги и сборы, НДС, регистрацию права собственности, гербовые сборы, муниципальные налоги, юридические и нотариальные услуги, комиссии риелтора и адвоката, перевод документов, страхование, ремонт, управление, транспортные расходы, коммунальные услуги и содержание.

В некоторых странах эти расходы могут составлять 10-20% от стоимости сделки. В Дубае регистрационный сбор составляет 4% от стоимости объекта.

2. Юридические сложности

Законы и правила в других странах существенно отличаются, и для понимания всех тонкостей понадобится адвокат по международной недвижимости. Каждая юрисдикция имеет особенности — ограничения для иностранцев, правила наследования, специфику регистрации.

При самостоятельной покупке покупатели могут столкнуться с завышенной стоимостью, наличием обременений, задержкой обязательств застройщиком, долгами по коммунальным платежам, неправильным оформлением документов.

3. Сложности с переводом денег

В 2025 году переводы денег осложняются валютным контролем и ограничениями SWIFT и SEPA, а ошибки при оформлении сделки могут стоить сотен тысяч долларов. Любой перевод от $10 000 может быть проверен на соответствие источнику средств и целям.

Банковские переводы могут задерживаться или не доходить до адресата. Требуется тщательная подготовка документов и использование проверенных каналов.

4. Налоговые обязательства

В некоторых странах придется платить налог на приобретенную недвижимость и оплачивать коммунальные услуги независимо от того, сколько времени собственник проводит в стране.

При покупке жилья за рубежом россияне сталкиваются с двумя уровнями налогообложения — в стране сделки и обязательствами перед российской налоговой. Требуется декларирование иностранных активов и доходов.

5. Проблемы с управлением

Инвестиции в недвижимость за границей без переезда потребуют привлечения управляющих компаний при сдаче, что снизит доход инвестора, а необходимость постоянного мониторинга создает неудобства.

Если собственник проживает не постоянно, возникают сложности с контролем неприкосновенности и сохранности зарубежного имущества. Удаленное управление требует доверенных лиц или профессиональных менеджеров.

6. Политические и экономические риски

При смене правительства могут вноситься поправки в законодательство, в том числе о недвижимости, а в некоторых странах есть риск национализации имущества иностранцев при смене власти.

Политическая нестабильность или кризисы могут снизить стоимость недвижимости. Необходимо изучать макроэкономические отчеты и риски для иностранных инвесторов.

7. Валютные риски

Резкие изменения курса евро или доллара могут существенно повлиять на стоимость недвижимости. Если недвижимость куплена в валюте, а доход в рублях, колебания курсов создают дополнительную неопределенность.

8. Перегретые рынки

При покупке в странах с высоким уровнем спроса цены могут быть завышены, а если большинство покупателей — инвесторы, в будущем могут быть проблемы со сдачей в аренду или продажей из-за большого количества предложений.

9. Языковой барьер

Языковой барьер может усложнять процесс общения с местным населением, управляющими компаниями, арендаторами. Это создает риски недопонимания при заключении договоров и решении проблем.

10. Высокие транзакционные издержки

Расходы на нотариальные услуги, регистрацию, налоги при покупке и продаже в ряде государств очень высоки. Это снижает ликвидность недвижимости и прибыльность краткосрочных инвестиций.

Как минимизировать риски при покупке

1. Тщательная проверка объекта

Не экономьте на услугах риелторов и юристов — самостоятельная покупка часто приводит к проблемам с завышенной стоимостью, обременениями, долгами. Заказывайте независимую оценку, проверяйте юридическую чистоту.

2. Личный осмотр

Специалисты советуют обязательно посетить страну, познакомиться с собственником, а некоторые рекомендуют пожить какое-то время, чтобы понять, насколько правильно выбран объект, какие у него плюсы и минусы, какая инфраструктура.

3. Работа с профессионалами

Привлекайте местных юристов, знакомых с особенностями законодательства. Используйте услуги проверенных риелторских агентств с историей и репутацией.

4. Правильное оформление переводов

Храните все документы по сделке, подтверждайте источник происхождения средств, учитывайте лимиты, сроки и отчетность, используйте только легальные способы перевода.

5. Налоговое планирование

Изучите налоговые обязательства в обеих странах — где покупаете и где являетесь резидентом. Используйте соглашения об избежании двойного налогообложения.

6. Страхование рисков

Оформите страхование недвижимости от основных рисков — пожара, затопления, стихийных бедствий. Рассмотрите страхование юридических расходов.

7. Долгосрочное планирование

Не рассматривайте недвижимость как краткосрочную спекуляцию. Горизонт инвестирования должен быть минимум 5-10 лет для окупаемости транзакционных издержек и реализации потенциала роста.

Альтернативные стратегии

Покупка через компанию

В некоторых случаях выгоднее покупать недвижимость через юридическое лицо — это упрощает налоговое планирование, передачу по наследству, управление активами.

REIT и фонды недвижимости

Если прямая покупка кажется сложной, рассмотрите инвестиции в фонды недвижимости (REIT). Это дает диверсификацию, профессиональное управление и ликвидность при меньших первоначальных вложениях.

Совместная покупка

Покупка с партнерами или родственниками снижает финансовую нагрузку и риски, позволяет приобрести более качественный объект.

Когда покупать не стоит

Воздержитесь от покупки, если:

Это последние деньги — недвижимость неликвидна, продать быстро и без потерь сложно
Вы не изучили рынок — импульсивные решения приводят к переплате и разочарованию
Нет четкой цели — покупка "для галочки" без понимания, зачем нужна
Не готовы к расходам — дополнительные издержки могут превысить ожидания
Политическая нестабильность — в странах с высокими рисками лучше воздержаться
Нет финансовой подушки — непредвиденные расходы неизбежны

Выводы: стоит ли покупать недвижимость за границей

Покупка недвижимости за рубежом — это стратегический инструмент для опытных инвесторов и тех, кто готов тщательно изучить вопрос. Преимущества очевидны: защита капитала, диверсификация, пассивный доход, возможность легализации, улучшение качества жизни.

Однако риски и сложности также существенны: высокие транзакционные издержки, юридические тонкости, налоговые обязательства, проблемы управления, политические и экономические риски.

Покупайте, если:

Имеете четкую цель и стратегию
Готовы к долгосрочным инвестициям (5-10 лет)
Располагаете финансовой подушкой для непредвиденных расходов
Готовы работать с профессионалами
Изучили рынок и юридические аспекты
Рассматриваете это как часть диверсифицированного портфеля

Воздержитесь, если:

Рассчитываете на быструю прибыль
Не готовы разбираться в юридических тонкостях
Это ваши последние деньги
Покупаете под влиянием эмоций
Не готовы к дополнительным расходам

Зарубежная недвижимость — хороший инструмент для инвестирования, сохранения и преумножения капитала, но важно учитывать все нюансы. Правильный подход превращает покупку в выгодную инвестицию, неграмотный — в источник проблем и убытков.

В 2025 году рынок предлагает множество возможностей. Главное — действовать осознанно, опираясь на анализ, а не эмоции. Консультируйтесь с профессионалами, изучайте опыт других инвесторов и принимайте взвешенные решения.

Покупка недвижимости за границей — это не просто приобретение квадратных метров, а стратегическое решение, которое влияет на вашу финансовую безопасность, мобильность и качество жизни на годы вперед.

← Вернуться к блогу